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Formalités postérieures à la vente

Les formalités postérieures à la signature de l'acte de vente

Le paiement du prix par l’acquéreur

Selon l’article 1650 du code civil « la principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente ».

Le prix peut être payé selon différentes modalités :


Le principe : le paiement au comptant

Dans la plupart des cas, le paiement du prix se fait au comptant lors de la signature de l’acte de vente.

Tout paiement en France doit s’effectuer en euros. Depuis le 1er janvier 2013, le prix de vente est versé par virement en la comptabilité du notaire.

Ce versement correspond :

  • à l’apport personnel de l’acquéreur ;
  • aux frais de l'acte ;
  • au montant du ou des prêts qui ne sont pas constatés dans l’acte.

Le vendeur donne quittance du prix. Le paiement du prix est constaté par la comptabilité du notaire.

Bon à savoir

Le paiement du prix par l’intermédiaire de la comptabilité du notaire permet de désintéresser les éventuels créanciers du vendeur, bénéficiant d’une hypothèque ou d’un privilège.

Le paiement du prix entre les mains du notaire rédacteur de l’acte présente également un intérêt en ce qui concerne la preuve du paiement.

Le paiement comptant au moyen d’un prêt

Le déblocage du prêt doit intervenir le jour de la vente.

Les exceptions :

Le paiement à terme : tout ou partie du prix peut être stipulé payable à terme, c’est-à-dire dans un certain délai. Ce paiement s’accompagne d’un certain nombre de conventions. Leur objet est d’assurer :

  • l'indemnisation du vendeur;
  • la garantie du paiement dans les conditions prévues.

En cas de paiement à terme, les parties doivent notamment prévoir :

  • la date de paiement du solde du prix (date unique ou échelonnement) ;
  • les éventuels intérêts produits par les sommes à payer (la date à partir de laquelle ils courent, le taux…) ;
  • les causes de la déchéance du terme : par exemple, les parties peuvent prévoir que le bénéfice du délai de paiement cesse en cas de revente du bien acquis ;
  • la faculté éventuelle pour l’acquéreur de se libérer du paiement par anticipation totalement ou partiellement ;
  • la solidarité des acquéreurs en cas d’achat par plusieurs personnes d’un même bien ;
  • les garanties du vendeur : le privilège de vendeur garantit le paiement de ce qui est dû sur le prix. Il fait l’objet d’une inscription à la conservation des hypothèques dans les deux mois de la signature de l’acte de vente. Le vendeur impayé peut aussi demander la résolution de la vente en justice, c’est-à-dire l’annulation rétroactive de la vente.

Le prix est constitué par une rente viagère en cas de vente d’un bien immobilier en viager . Le prix est constitué soit totalement par une rente viagère, soit pour partie par une rente viagère et pour partie par un versement comptant appelé le bouquet . L’acquéreur (débirentier) reçoit du vendeur (crédirentier) un bien immobilier, en contrepartie de l’engagement qu’il prend de verser les arrérages (mensualités) de la rente.

La remise des clefs

Si le bien est vendu libre, le vendeur a pour obligation principale de délivrer le bien à l’acquéreur, par exemple lui remettre les clefs et libérer les lieux afin de lui permettre d’en prendre possession (article 1604 du code civil). La délivrance correspond à l’entrée en jouissance du bien par l’acquéreur, le plus souvent à date de la signature de l’acte de vente.

La publicité au fichier immobilier

La publication de la vente au fichier immobilier est une formalité essentielle accomplie par le notaire dans un délai maximum d’un mois après la signature. Elle informe officiellement de l’existence de la vente.
Par conséquent, une fois la vente publiée, aucune garantie (hypothèque….) ne peut plus être inscrite sur le bien vendu au nom du précédent propriétaire.
A l’occasion de cette formalité, les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière sont acquittés ainsi que l’impôt de plus-value de la vente. Le cas échéant, les garanties demandées à l’occasion de la vente (privilège du vendeur ou du prêteur de deniers) sont inscrites.

Les notifications au syndic

Lorsque la vente porte sur un lot de copropriété, si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat ayant moins d’un mois attestant qu’il ne doit aucune somme au syndicat des copropriétaires, le notaire doit donner avis de la mutation au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de 15 jours à compter de la vente.

Le notaire apure la situation financière du vendeur à l’égard de la copropriété.

Par ailleurs, lors de tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, le notaire doit aviser le syndic afin que la vente lui soit opposable. L’acquéreur est alors considéré comme le nouveau copropriétaire.

Les notifications de la vente aux compagnies d’assurance

Lorsque le prix est payé au moyen d’un prêt, une notification de la vente est effectuée à la compagnie d’assurance de l’acquéreur et du syndicat des copropriétaires. En effet, le code des assurances accorde aux créanciers bénéficiant d’un privilège ou d’une hypothèque le droit de percevoir les indemnités dues par l’assureur en cas de sinistre. L’assureur non informé de l’existence du créancier privilégié, et donc de bonne foi, pourrait valablement effectuer le paiement de l’indemnité entre les mains de l’acquéreur. Notifier la vente aux compagnies d’assurance permet d’éviter ce risque et conforte la protection du créancier.

La remise du titre à l’acquéreur

Le notaire adresse à l’acquéreur son titre de propriété mentionnant la publicité à la conservation des hypothèques, et le relevé de compte définitif. Le délai de cette remise dépend de l'encombrement du bureau de la conservation des hypothèques concerné.