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Le déficit foncier

Les règles du déficit foncier sont définies par l’article 156 I 3° du code général des impôts. Il y a déficit foncier pour un investissement immobilier lorsque les charges déductibles (travaux et intérêts d’emprunt) sont supérieures aux recettes (les loyers).

Le mécanisme repose sur deux principes :

- Les intérêts d’emprunt s’imputent sur les revenus fonciers existants (le surplus d’intérêt est reportable sur les 10 années suivantes) 
- Les travaux s’imputent sur le revenu global du contribuable jusqu’à 10700€ par an. La fraction du déficit foncier supérieure à 10700€ est aussi reportable sur les 10 années suivantes

Le déficit foncier ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

L’investissement en déficit foncier est un projet d’achat avec travaux (sans augmentation de la surface habitable) et s’adresse donc à deux catégories de contribuables :

- Les personnes qui ont déjà des revenus fonciers : ils diminuent ainsi leur imposition foncière et la CSG/CRDS associée
- Les personnes souhaitant diminuer leur revenu imposable. L’impact n’est évidemment important que pour des contribuables fortement fiscalisés (dans une TMI supérieure ou égale à 30%)

Vous pouvez faire l'opération seul (achat d'un bien + rénovation par un maître d'oeuvre) ou passer par un opérateur et les conseils de spécialistes. 

Ce type d'opération est sécurisé depuis 2008 grâce à la loi VIR (vente d'immeuble à rénové) qui, globalement donne les mêmes garanties qu'un contrat en VEFA.

Source : Priximmo