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Définition des frais de notaire

Définition des frais de notaire

Qui paie les frais de notaires ?

Les frais d’acte de vente sont à la charge de l’acquéreur du bien immobilier (article 1593 du code civil).

Cependant, le vendeur peut accepter de les payer. Dans ce cas, le prix est dit « acte en mains » ou « contrat en mains ».

Les sommes versées au notaire, en plus du prix de vente, et appelées « frais de notaires » sont composées de plusieurs éléments. Pour une vente, la rémunération du service rendu ne représente qu'une petite partie de cette somme.

Le Notaire conseille son client, rédige les actes, en assure la régularité et effectue toutes les formalités nécessaires à son efficacité ; pour cela, il perçoit des honoraires dont le montant est fixé par décret, on parle alors « d’émoluments ».

Le notaire règle également, pour le compte de son client, les interventions d’autres professionnels ou de certaines administrations; on parle de « déboursés ».

Le notaire est enfin chargé par l’Etat de percevoir un ensemble de taxes et de droits qu’il reverse ensuite au Trésor Public. Ces sommes représentent la majeure partie de ce qui est versé au notaire.

Pour ces raisons, les frais d’un acte de vente ne peuvent pas s’évaluer d’après un simple pourcentage du montant de l’opération.

Qu’est ce qui revient au notaire ? Les émoluments !

Que sont les émoluments proportionnels ?

Etablis selon un tarif officiel, national et obligatoire (décret du 8 mars 1978), les émoluments de vente sont proportionnels au prix de vente du bien. C’est-à-dire qu’ils sont calculés par tranche de prix, en appliquant un pourcentage (taux) dégressif à la valeur du bien énoncée dans l’acte. Pour le calcul des émoluments, les actes sont classés par séries. La vente immobilière appartient à la série 1 coefficient 1.

Exemple : Pour un prix de 176 000 €, le calcul des émoluments proportionnels de vente serait le suivant:

  • de 0 à 6500 € : 4% = 260 €
  • de 6500 à 17000 € : 1,65% = 173,25 €
  • de 17 000 à 60000 € : 1,10% =473 € au-dessus de 60000 €, en l’occurrence sur 116000 € : 0,825% = 957 €

Soit un total de 1863.25€ hors taxes, auquel s’ajoutera la TVA à 20% soit 2235.90 € TTC, arrondi à 2236 euros.

Attention : Si l’acquisition du bien se fait à l’aide d’un prêt établi par le notaire, il perçoit également des émoluments sur cet acte. Ils sont distincts des frais de dossier que peut percevoir l’établissement bancaire prêteur.

 Le notaire ne peut pas consentir de réduction sur ses émoluments proportionnels lorsque ceux-ci sont inférieurs à 80 000 €, sauf circonstances exceptionnelles et avec l’autorisation de la chambre de discipline dont il relève. Au-delà de ce montant, le notaire et son client peuvent convenir d’un commun accord, d’une réduction de ce qui excède 80 000 € sans l’autorisation de la chambre.

Qu’est-ce que les émoluments fixes ?

Les émoluments fixes rémunèrent le notaire pour les formalités qu’il effectue (lien avec formalités). Il s’agit des opérations de toute nature, préalables ou postérieures à l’acte notarié, liées à son accomplissement et rendues nécessaires par la loi et les règlements (demande d’acte de naissance, purge du droit de préemption…). Ces émoluments sont calculés sur la base d’une unité de valeur (UV), dont la valeur est actuellement de 3,90 € HT (TVA à 20% en sus).

Qu’est-ce que les émoluments de négociation ?

Des émoluments de négociation peuvent être dus lorsque, en vertu d’un mandat écrit, le notaire a trouvé un acquéreur, l’a mis en relation avec le vendeur et lorsqu’il a reçu l’acte ou participé à sa réception.
Le montant des émoluments de négociation est égal à 5% jusqu’à 45 735 € et à 2,50% au-delà. Il faut y ajouter la TVA à 20%.
Sauf convention contraire, ils sont à la charge de l’acquéreur et peuvent être librement discutés entre le notaire et son client.

Qu’est-ce que les émoluments de transaction ?

Lorsque, en cas de litige, le notaire a rapproché les parties ou participé à l’obtention de leur accord, il a droit à un émolument appelé « émolument de transaction ». Il est calculé de la même manière que ceux de l’acte de vente et s’y ajoute.

Que reverse le notaire au Trésor Public ?

Le notaire perçoit, pour le compte du Trésor Public, un ensemble de droits et de taxes. Il ne peut recevoir l’acte que si les sommes correspondantes lui ont été préalablement versées.

  • Droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière, ou TVA : il existe deux sortes d’impôt de mutation selon que le bien est ancien ou neuf :
    • vente d’un bien ancien : l’impôt payé sur le prix de vente se décompose en une taxe départementale de publicité foncière (de 3,80% à 4.5% suivants les départements), la taxe additionnelle au profit de la commune (1,20%), les frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’Etat (2,37% de la taxe de publicité foncière) soit au total entre 5,09006% et 5.81% ( voir nouveauté loi de finances 2014 ci-après);
    • vente d’un bien neuf (vente en l’état futur d’achèvement VEFA) : la vente est alors soumise à la TVA de 20%, à la taxe de publicité foncière au taux de 0,70% et aux frais d’assiette et de recouvrement de 2,14% de la taxe de publicité foncière soit un total de 0,71498% sur le prix hors taxes.

Ainsi, dans une vente immobilière, le montant des sommes reversées à l’Etat peut atteindre 4/5e de ce qui est payé par le client.

  • Fichier Immobilier : lors de l’accomplissement de la formalité il est perçu une contribution à la sécurité immobilière de 0,10% du prix de vente. Le minimum qu’il puisse percevoir est 15 €.
  • La plus-value.
  • Et autres taxes du par le vendeur (par exemple : taxe sur les terrains devenus constructibles…).

Qu’est-ce que les déboursés ?

Il s’agit de toutes les sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client afin d’assurer la sécurité de la vente. Ces frais sont destinés à rémunérer les différents intervenants et à obtenir auprès des administrations certains documents nécessaires à la réalisation de l’acte.

Voici quelques exemples de documents ou prestations dont la fourniture engage des dépenses : les états hypothécaires, les extraits cadastraux, les documents d’urbanisme, les informations données sur un questionnaire par le syndic de copropriété, les certificats de mesurage, d’absence ou de présence d’amiante, de termites ou de plomb (géomètres, architectes, techniciens spécialisés …), les formalités de publicité au bureau des hypothèques…

Dois-je verser au notaire une provision sur frais ?

Le notaire a l’obligation de demander à son client un versement préalable et suffisant appelé « provision », sur le montant des frais et sur celui de ses émoluments car il lui est interdit d’en faire l’avance pour le compte de celui-ci. Si cette provision s’avère insuffisante, le notaire demande à son client un versement complémentaire.

Le client peut demander à son notaire, avant la rédaction des actes, un état prévisionnel du coût de l’opération. Une fois toutes les formalités accomplies, le notaire a l’obligation de remettre au client un décompte détaillé de ce qu’il a payé. Ce relevé de compte mentionne :

  • le détail des émoluments proportionnels et des honoraires, avec leur nature et leur base de calcul ;
  • le détail des formalités et frais ;
  • le détail des déboursés ;
  • les droits payés au Trésor Public et au Fichier Immobilier.

Nouveauté

La loi de finances pour 2014 (loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013, JO du 30 décembre 2013) prévoit que les départements sont désormais autorisés à relever le taux des droits de mutation à titre onéreux (droits dus par l’acquéreur lors d’une transaction immobilière). Ces derniers comprennent la taxe sur la publicité foncière et les droits d’enregistrement.

La hausse devra être comprise entre 3,80 % et 4,5%, soit une hausse maximale de 0,7% (article 77 de la loi de finances). Compte tenu des taxes communales, des frais d’assiette et de recouvrement, le taux global s’établira à 5,81% maximum (au lieu de 5,09% actuellement).
La mesure concerne les actes et convention passés entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016.
Cette augmentation qui, toutefois n’est pas obligatoire, doit être adoptée par chaque département après délibération du conseil général.

  • Si la délibération est notifiée au plus tard le 15 avril 2014 ou entre le 1er décembre 2014 et le 15 avril 2015,  elle s’appliquera aux actes et conventions passés à compter du 1 er jour du 2ème mois suivant la notification .
  • Si la délibération est notifiée entre le 16 avril et le 30 novembre 2014, elle concernera les actes et conventions passés à compter du 1 er janvier 2015.