Lors d’un investissement locatif, l’une des principales craintes des bailleurs est le risque d’impayé ; comment s’assurer de choisir des locataires qui paieront sans problème leur loyer tous les mois et ainsi éviter de rentrer dans une longue procédure d’expulsion ?

Bien qu’il n’existe aucune solution sûre à 100%, il y a tout de même un certain nombre de critères à prendre en compte dans le choix de son locataire.

Les pièces à fournir par le candidat locataire

La première étape est de demander aux candidats locataires de fournir un dossier incluant l’ensemble des documents suivants :

- une pièce d’identité
- leurs 3 derniers bulletins de salaire
- leur contrat de travail
- éventuellement une attestation employeur si l’une des 2 pièces ci-dessus est manquante
- leur dernier avis d’imposition
- un RIB
- leurs dernières quittances de loyer

Le sérieux du candidat dépendra notamment de sa capacité à fournir un dossier complet.

Il est préférable de demander à voir les originaux, même si vous ne conservez que des photocopies. L’idée est de détecter les faux justificatifs qui auraient pu être falsifiés…

Bien sûr cette liste de pièces à fournir est particulièrement adaptée à un travailleur salarié. Pour les autres, artisans, étudiants… il faudra soit se fier uniquement aux déclarations de revenus (pour les travailleurs indépendants), soit demander à ce que la personne bénéfice d’une caution solidaire (généralement le cas pour les parents d’étudiants).

La personne se portant caution devra alors fournir les mêmes pièces que celles demandées au locataire.

Vérifier la solvabilité du locataire

De façon à minimiser les risques de loyer impayé sur la durée, il faut éviter que le montant du loyer ne représente une charge trop importante dans le budget du locataire. Ainsi on considère que le loyer ne doit pas dépasser 25% à 33% des revenus du locataire.

Un critère que l’on peut également appliquer pour la personne se portant caution solidaire.

Au-delà de ce pourcentage, il est important de vérifier le « restant à vivre » pour le locataire, l’argent disponible qui lui reste tous les mois une fois le loyer (et les charges associées) payé.

33% aura un impact nettement plus important sur une personne gagnant le smic que sur une personne gagnant 3000€ par mois…

D’autre part, en plus des revenus salariés, il faut également prendre en compte les diverses prestations annexes qui peuvent constituer des ressources importantes comme les allocations familiales, les pensions alimentaires ou les allocations logements (APL) pour les étudiants notamment.

Enfin, pour les travailleurs indépendants, qui ne bénéficient pas forcément de revenus réguliers tous les mois, il faudra se baser sur leurs revenus annuels, en regardant leurs avis d’imposition, en remontant si possible sur 2 ou 3 ans afin d’évaluer l’évolution de leurs ressources d’une année sur l’autre.

Vérifier au-delà des chiffres…

S’assurer que le locataire a bien les moyens de payer régulièrement le loyer sans se mettre en difficulté financière n’est malheureusement pas une garantie totale contre les impayés.

D’une part, la situation du locataire peut changer au bout de quelques mois, il peut par exemple perdre son travail, se retrouver au chômage…quelque chose d’impossible à anticiper. Le locataire n’a aucune obligation de prévenir le bailleur de son changement de situation et la suite du bail dépendra de sa personnalité…

D’autre part, il faut aussi être conscient que certaines personnes tout à fait solvables abusent des bailleurs en profitant des longues procédures d’expulsion pour ne pas payer leurs loyers après seulement 1 mois ou 2.

Un moyen de se prémunir est de demander les dernières quittances de loyer et de contacter l’ancien propriétaire bailleur afin de vérifier la façon dont s’est déroulé le dernier bail de location.

Des incohérences dans les pièces à fournir peuvent également mettre en évidence des événements passés sur lesquels il faudra questionner le candidat locataire.
Enfin, bien que passible de sanctions pénales, la falsification de documents, comme des faux bulletins de salaires, est une pratique qui s’est développée ces dernières années. D’où l’importance d’avoir accès aux originaux.

Ce qui est interdit au bailleur

Certains documents considérés comme attentatoires à la vie privée ne peuvent pas être demandés au locataire ; il s’agit en particulier de copie de relevé bancaire, d’attestation de bonne tenue de compte, de carte d’assurée sociale ou encore d’extrait de casier judiciaire.
De plus, la loi interdit toute discrimination lors du choix du locataire (qui devra prouver qu’il a été victime d’une telle discrimination) : il est en effet interdit de refuser un candidat en raison de son origine, de son état de santé, de son apparence physique, de son orientation sexuelle, ou par exemple de ses opinions politiques…

Enfin, le bailleur n’a pas le droit de demander d’acompte ou de chèque de réservation d’un logement mis en location (sauf pour les locations de courte durée, type location touristique).

Il est légitime pour le propriétaire de se renseigner sur le profil de son futur locataire, afin d’éviter se retrouver dans une situation délicate par la suite, mais il est convient de respecter les droits du locataire et de ne pas abuser de sa position de force, en particulier dans les zones où la demande locative est forte.

Source : Rentila.com