Les travaux

Les travaux obligatoires

Le locataire doit prendre à sa charge :

• l'entretien courant du logement (raccords de peinture, cirage du parquet, suppression des dépôts de calcaire…) et des équipements mentionnés au contrat (entretien de la chaudière, de la fosse sceptique, de la piscine…) ;

• les menues réparations (remplacement d’une vitre cassée, d’un joint…). Elles doivent être réalisées dès l’apparition des dégâts afin d’éviter des dommages supplémentaires ;

• et l'ensemble des réparations locatives énumérées par le décret du 26/8/1987 (voir le complément juridique). Cette liste, ancienne, n’est pas exhaustive. En cas de litige, le juge devra apprécier au cas par cas le caractère locatif ou non de la réparation contestée. D’une façon générale, toutes les réparations locatives qui sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction ou force majeure sont à la charge du bailleur.

Les travaux en option

La convention de travaux

Le propriétaire et le locataire peuvent décider ensemble que le locataire se chargera des travaux qui, légalement, incombent au bailleur. Ils doivent, dans ce cas, signer une convention de travaux qui prévoit les travaux concernés et la compensation financière. En effet, cette prise en charge doit être compensée par une baisse ou une dispense de loyers pendant une période définie.

Les travaux doivent porter sur le remplacement ou la remise en état d’un élément déjà existant. Il peut s’agir, par exemple, de la pose de doubles vitrages ou du remplacement du système de chauffage.

Attention : le rôle du locataire n’est pas de rendre le logement habitable ou décent : ces travaux de mise en conformité dépendent toujours du propriétaire.

Cette convention doit décrire précisément :

• les travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter ;

• la compensation financière prévue par le bailleur ;

• la durée de celle-ci ;

• en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement.

Que se passe-t-il à la fin du bail ?

Le locataire a tout intérêt à vérifier l’état de son logement et à faire réaliser les travaux indispensables avant la réalisation de l’état des lieux de sortie.

S’il quitte les lieux sans avoir effectué les réparations qui lui incombent, le propriétaire peut refuser de lui rendre le dépôt de garantie (1 mois de loyer au maximum).

Dans ce cas, et lorsqu’aucun arrangement n’est possible, il faut s’adresser à une commission départementale de conciliation. Si la solution proposée ne convient pas, il faut saisir le juge de proximité (tribunal d’instance).

Il intervient pour fixer les réparations à la charge du locataire, décider s’il y a lieu de lui restituer une partie du dépôt de garantie ou, au contraire, de le condamner à payer un complément.