Les litiges

Les différends sont fréquents entre les bailleurs et les locataires. Ce qu’il faut savoir sur les procédures en vigueur.

Principes généraux

En principe, les litiges concernant les baux d’habitation sont du ressort du tribunal d’instance.

- Le demandeur et/ou son huissier se renseignent sur les dates des prochaines audiences.

- Le demandeur rédige ou fait rédiger une assignation qui doit être délivrée par huissier à la partie adverse au moins quinze jours avant la date de l’audience.

- Une copie de cette requête doit être communiquée au greffe du tribunal au moins huit jours avant l’audience.

- Avant l’audience, le juge peut demander des informations complémentaires.

- Il s’agit du tribunal du lieu où est situé le logement.

- L’intervention d’un avocat n’étant pas obligatoire, vous pouvez rédiger seul l’assignation. Mais mieux vaut s’adresser à un professionnel (éventuellement à l’huissier) pour rédiger cet acte qui doit être très argumenté.

- En cas d’urgence (travaux, etc.), le demandeur peut délivrer une assignation en référé qui permettra au juge de rendre une décision rapide mais provisoire.

Les parties doivent auparavant saisir la commission départementale de conciliation quand le litige porte sur le montant du loyer, l’état des lieux, le dépôt de garantie, les charges et réparations locatives. (Cf. la procédure sur le montant du loyer).

Procédures simplifiées

La conciliation préalable

L’une des parties convoque l’autre devant le juge pour une tentative préalable de conciliation. En cas d’accord, le procès-verbal dressé par le juge possède la même valeur qu’un jugement.

Dans la pratique, le demandeur remplit un formulaire au greffe. La date de conciliation sera communiquée aux parties dans le délai de quinze jours à un mois après la demande.En cas de désaccord sur place, les parties peuvent convenir de faire juger immédiatement l’affaire. La partie adverse n’est pas tenue de se rendre à cette audience de conciliation. Si c’est le cas, le demandeur doit enclencher la procédure ordinaire ou l’une des procédures simplifiées.

La saisine simplifiée

Dans cette procédure contradictoire, le demandeur n’a pas besoin de délivrer une assignation : il suffit d’une lettre déposée au greffe. Il pourra ensuite exposer ses arguments oralement, lors de l’audience. Mais cette procédure ne concerne que les litiges d’un montant inférieur à 7 600 euros.

L’injonction de faire

C’est un moyen d’obliger son “adversaire” à exécuter ses engagements (réparations, travaux, etc.).

- Le demandeur doit remplir avec soin le formulaire retiré auprès du greffe et préciser l’objet de sa demande.

- Une fois reçue cette requête, le greffe transmettra le dossier au juge qui appréciera le bien-fondé de la demande.

- Celui-ci peut alors rendre une ordonnance d’injonction de faire (avec délais et conditions d’exécution) transmise aux deux parties par lettre recommandée.

Cette décision n’est pas susceptible de recours. Mais en cas de rejet de sa demande, le demandeur peut toutefois engager une procédure ordinaire.

L’injonction de payer

Selon une procédure identique, le demandeur peut obliger la partie adverse à payer les sommes qui lui sont dues.

Pour obtenir des dommages-intérêts, il faut engager une procédure contradictoire (ordinaire ou saisine simplifiée).

Si le demandeur obtient gain de cause, il doit signifier le jugement par huissier dans les six mois à la partie adverse. Celle-ci peut la contester dans le mois qui suit, ce qui entraînera la convocation des deux parties devant le juge.

Résiliation du bail

En principe, la résiliation du bail en cours ne peut être prononcée que pour non-paiement des loyers et la quasi-totalité des baux comporte une clause en ce sens.

- Le bailleur délivre un commandement de payer par huissier.

- Le locataire a deux mois pour payer les sommes dues. Il peut aussi solliciter des délais de paiement auprès du juge.

- Si le locataire ne régularise pas sa situation et n’obtient pas non plus de délais de paiement, le propriétaire doit engager une procédure en justice pour résilier le bail.

- Une fois le jugement rendu, il devra engager une procédure de saisie et/ou d’expulsion. L’expulsion peut être ordonnée deux mois après l’envoi du commandement de quitter les lieux.

Après deux refus d’expulsion par le préfet, le propriétaire peut engager une demande d’indemnisation devant le tribunal administratif.

Montant du loyer

Si le loyer est sous-évalué, le propriétaire peut envoyer au locataire une proposition d’augmentation six mois avant la fin du bail en cours. Celui-ci doit donner son accord dans les deux mois qui suivent la réception de la proposition.

- En cas de désaccord (ou de non-réponse du locataire), le litige doit d’abord être porté devant la commission départementale de conciliation (à la préfecture) qui peut être saisie par les deux parties par simple lettre argumentée.

- La commission convoque les parties et rend un avis dans un délai de deux mois à compter de sa saisine.

- En cas de désaccord total ou partiel, cet avis, comportant la position de la commission, est envoyé aux deux parties.

- Si les deux parties ne s’entendent toujours pas sur le montant du nouveau loyer, l’une d’elles doit saisir le tribunal d’instance pour une procédure ordinaire.

Dans tous les cas, l’accord doit être conclu ou le juge doit être saisi avant le terme du bail en cours. Faute de quoi, il est automatiquement renouvelé.

C’est donc le propriétaire qui a intérêt à enclencher rapidement toutes les étapes de la procédure.

La caution

Les bailleurs exigent souvent la caution d'un tiers. Un engagement qui ne doit pas être donné à la légère. Les propriétaires-bailleurs prennent de plus en plus de précautions avant de donner un logement en location. Et ils n'ont pas forcément tort dans la mesure où les impayés sont de plus en plus fréquents, les locataires indélicats de plus en plus nombreux et les procédures d'expulsion de plus en plus complexes... Mais, comme souvent, ce sont les « bons » locataires qui souffrent de cet excès de précautions puisque la demande de cautionnement est aujourd'hui presque systématique.

La loi Boutin interdit le recours au cautionnement pour les bailleurs, quel que soit leur statut, qui ont souscrit une assurance garantissant les obligations locatives ("assurance impayé"), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Elle interdit également le cautionnement pour les personnes morales sauf dans deux cas :

- Lorsqu'il est délivré par certains organismes dont la liste sera fixée par décret (décret à paraître). Il s'agit de continuer de permettre aux bailleurs personnes morales le recours au Loca-Pass® ou au FSL,

- Lorsque le logement est loué à un étudiant non bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Un engagement important

Les candidats à la location sont ainsi très souvent obligés de se tourner vers un parent ou un ami pour obtenir le cautionnement désiré. Ce parent ou cet ami s'engage donc, auprès du propriétaire, à payer, en lieu et place du locataire, le montant du loyer et des charges au cas où ce dernier ne ferait pas face à ses obligations.

La plupart du temps, les cautionnements sont donnés presque trop légèrement. Sans bien mesurer la portée de cet engagement, qui peut parfois être lourd de conséquences si le locataire ne peut ou ne veut régler ses dettes.

L'acte de caution

Le cautionnement concerne trois parties : le débiteur (le locataire), soumis à une obligation, le créancier (le bailleur) et la caution, qui s'engage à remplir l'obligation du débiteur en cas de défaillance de ce dernier.

Obligatoirement écrit, l'engagement de caution est le plus souvent établi « sous seing privé », c'est-à-dire signé directement entre le bailleur et celui qui apporte sa caution. Il peut figurer sur le bail ou dans un acte séparé.

L'acte de caution peut aussi être établi par un notaire, sous sa responsabilité : c'est alors un acte authentique. Ce qui implique que le notaire doit obligatoirement informer chaque partie de la portée de ses engagements.

Dans tous les cas, demandez et conservez un exemplaire de l'acte de caution que vous avez signé, s'il s'agit d'un acte sous seing privé, ou une copie notariée, s'il s'agit d'un acte authentique. Le bailleur doit également vous remettre un exemplaire du contrat de location.

L'acte de caution doit obligatoirement comporter, écrit de la main de la caution :

- Le montant du loyer et les conditions de sa révision qui figurent dans le bail.

- Eventuellement le montant maximal de la caution (principal, intérêts, frais et accessoires compris). Même si la dette est supérieure, il ne pourra vous être réclamé un montant plus élevé. Si aucun montant n'est mentionné, votre engagement est alors plus étendu et non chiffrable. Chaque année, le bailleur doit vous informer de l'évolution de votre garantie. A défaut, vous ne serez pas tenu au paiement des accessoires, frais et pénalités.

- Une mention exprimant clairement que vous avez connaissance de la nature et de l'étendue de votre engagement.

- La reproduction de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 89 (alinéa 1)

A savoir : « Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

La durée de la caution

Si vous vous engagez pour une durée déterminée (par exemple, la durée du bail initial ou en cours, sous réserve qu'elle soit précisée clairement), vous ne pourrez pas retirer votre caution avant le terme prévu.

Vous pouvez toutefois prévoir par écrit, que certains événements mettront fin à votre caution : divorce ou décès du locataire, etc.

Si le bail du locataire se poursuit alors que votre engagement de caution est expiré, vous êtes dégagé de vos obligations pour les sommes dues postérieurement à cette date, à moins que le bailleur ne vous ait demandé de signer un nouvel acte de caution.

Si vous vous engagez pour une durée indéterminée ou non précisée (exemple : la durée du bail sans précision de durée), vous pouvez retirer votre caution à tout moment. Toutefois, elle ne prendra fin qu'à l'expiration du bail en cours, qu'il s'agisse du bail initial, renouvelé ou reconduit, au cours duquel le bailleur aura reçu votre notification de résiliation. Vous serez donc tenu pour les sommes dues jusqu'à l'expiration du bail.

Afin d'éviter tout litige, vous avez intérêt à notifier le retrait de votre caution au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si vous ne vous manifestez pas avant l'expiration du bail en cours, vous êtes engagé jusqu'à la fin de la période qui fait suite au bail en cours, c'est-à-dire jusqu'à la fin du bail renouvelé ou reconduit.

En cas d'impayé

Si le bailleur est un professionnel, il doit vous informer dès le premier impayé non régularisé dans le mois de son exigibilité. Et dans tous les cas, à partir de la date à laquelle il a signifié un commandement de payer au locataire, le bailleur a quinze jours pour vous signifier ce commandement. Faute de quoi, vous ne serez pas tenu de payer des pénalités ou intérêt de retard.

Vous êtes caution simple

Le « bénéfice de discussion » vous permet de demander au bailleur de poursuivre directement sur ses biens, la personne que vous avez cautionnée. Vous ne serez alors tenu de payer que si le débiteur est insolvable ou si les poursuites échouent.

En revanche, si vous avez renoncé au bénéfice de discussion dans l'acte de caution, le bailleur pourra s'adresser à vous, avant même d'effectuer des poursuites contre le locataire que vous cautionnez.

S'il y a plusieurs cautions, vous ne serez poursuivi que pour une part de la dette et le montant total sera réparti entre les différentes cautions, à moins que vous n'ayez renoncé au bénéfice de division.

Vous êtes caution solidaire

Vous vous êtes engagé au même titre que la personne que vous cautionnez. Le créancier peut, à son choix, s'adresser à l'un ou l'autre pour demander le paiement de la totalité de la dette. Vous pouvez être poursuivi pour toute la dette dont le débiteur est redevable, dans la limite des sommes pour lesquelles vous vous êtes engagé.

S'il y a plusieurs cautions, chaque caution peut être poursuivie pour l'ensemble de la dette, ou seulement la plus solvable, au choix du créancier.

Vous bénéficiez ensuite d'une action directe contre le débiteur. Vous pouvez le poursuivre par tous les moyens légaux et disposez des mêmes droits à son encontre que le créancier initial.

La fin de la caution

L'engagement de la caution prend fin en principe :

- Au terme prévu dans l'acte de caution, si celui-ci a fixé une durée déterminée;

- A l'expiration du bail au cours duquel vous avez résilié votre engagement si la durée de ce dernier n'était pas précisée;

- Au remboursement total de la dette par le débiteur principal;

- Au décès du débiteur garanti, si le contrat principal disparaît avec lui;

- A votre décès si l'acte le prévoit (dans le cas contraire, vos héritiers sont en principe tenus de payer).

Source : 3d-immo